El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes a los que se enfrentan los propietarios. Saber cómo actuar desde el primer momento es clave para recuperar la vivienda y minimizar las pérdidas económicas.
En este artículo explicamos qué hacer legalmente si un inquilino deja de pagar el alquiler, cuáles son los pasos correctos y qué errores debes evitar.
📌¿Cuándo se considera que existe impago?
Existe impago desde el momento en que:
- El inquilino no abona la renta en la fecha pactada, o
- Deja de pagar cantidades asimiladas (gastos, repuestos, IBI si está pactado).
⚠️No es necesario esperar varios meses: con un solo mes impagado ya se puede actuar legalmente.
🧭Paso 1: Requerimiento de pago (extrajudicial)
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable enviar un requerimiento fehaciente (burofax o comunicación formal):
- Se reclama la deuda existente
- Se concede un plazo breve para pagar
- Se deja constancia documental del impago
📌Este paso es clave para:
- Acreditar mala fe del inquilino
- Evitar la enervación del desahucio en algunos casos
🧭Paso 2: Demanda de desahucio por impago
Si el inquilino no paga, el propietario puede interponer una demanda de desahucio por impago de rentas, que permite:
✔️Recuperar la vivienda
✔️Reclamar las rentas debidas
✔️Solicitar el lanzamiento judicial
El procedimiento se trama por la vía verbal, y actualmente es uno de los procesos más ágiles cuando está bien planteado.
🧭Paso 3: Notificación judicial y opciones del inquilino
Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino, que podrá:
- Pagar toda la deuda (enervación, solo una vez)
- Oponerse a la demanda
- No hacer nada, lo que acelera el lanzamiento
📌Si el contrato está bien redactado y se ha requerido previamente el pago, las opciones de defensa del inquilino se reducen considerablemente.
🧭Paso 4: Lanzamiento y recuperación del inmueble
Si el impago persiste, el juzgado fija la fecha de lanzamiento, momento en el que el propietario recupera la posesión de la vivienda.
Posteriormente, se puede:
- Ejecutar la deuda pendiente
- Compensar con fianza y garantías
- Reclamar daños si existen
❌Errores frecuentes que debes evitar
- Cambiar cerraduras sin orden judicial
- Cortar suministros
- Amenazar o presionar al inquilino
- Actuar sin asesoramiento legal
👉Estas actuaciones pueden generar responsabilidad penal o civil para el propietario.
🛡️¿Cómo prevenir futuros impagos?
- Contrato bien redactado conforme a la LAU
- Estudio previo de solvencia
- Garantías legales adicionales
- Seguro de impago de alquiler
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